En nuestro país existen varias normas que ayudan a establecer un contrato de arrendamiento. En estas, se dictan ciertas situaciones que pueden dar pie a la terminación unilateral de este contrato. Actualmente en el artículo 22 de la ley 820 de 2003, se establecen 8 causas por las cuales se puede dar por terminado un contrato de arrendamiento, algunas de estas son:
- No pagar el canon de arrendamiento, esto por parte del arrendatario.
- No pagar los servicios públicos del inmueble por parte del arrendatario.
- Subarrendar el inmueble a terceros, realizar una cesión del contrato o cambio en el propósito de uso del inmueble sin autorización del arrendatario.
- Problemas de convivencia con la comunidad por parte del arrendatario.
- Realización de mantenimientos, mejoras, cambios o ampliaciones de la vivienda sin autorización del arrendador.
Cabe aclarar que, dentro de cada causa, existe un sin número de posibilidades que hay que entrar a analizar, en caso de que se presenten y apliquen en la terminación del contrato. Así nos lo cuenta la docente, abogada y defensora de derechos humanos, Stephanie Rendón, a quien le consultamos sobre algunas de las preguntas más frecuentes que nos llegan sobre este tema.
Situaciones de convivencia para la terminación del contrato
“La terminación unilateral del contrato de arrendamiento por parte del arrendador por causa de un problema o situación de convivencia, es válida solo cuando existe una violación directa por parte del arrendatario o arrendataria a las normas internas que regulan la convivencia de la propiedad horizontal”, explica la abogada Stephanie Rendón.
Para efecto de que aplique en este caso la terminación, deberá existir una sanción y esta “no la impone la administradora, ni el celador, debe imponerse de manera que se cumpla con el debido proceso, es decir, conforme a la ley 675 del 2001, y lo que diga el reglamento interno de propiedad horizontal”, continua.
En el reglamento interno debe existir cada una de las situaciones o conductas prohibidas y sus respectivas sanciones, así como el mecanismo por el cual se sancionarán estas conductas por parte de la asamblea de copropietarios, el consejo de la administración (en caso de que tengan esa competencia delegada dentro del reglamento), “si no se realiza bajo estas directrices, la sanción es ilegal y no aplica como causal de terminación del actual contrato de arrendamiento” cuenta Stephanie.
¿Y qué pasa cuando la situación de convivencia puede afectar el bienestar del arrendatario?
Cuando sucede entre vecinos, es decir que una situación impacte el bienestar del arrendatario, la mejor solución es poder terminar el contrato por mutuo acuerdo exponiendo el caso particular, y solicitar la terminación con el arrendador buscando una mejor calidad de vida.
“Por ejemplo, si existe una situación de acoso por parte de un vecino, y mi vida está en riesgo, entonces, además de ir a la fiscalía a denunciar a esa persona e iniciar un proceso judicial penal, se debe hablar con el arrendador y llegar a una terminación por mutuo acuerdo por la situación que se está viviendo y que afecta la calidad de vida del arrendatario o la arrendataria”, comenta Stephanie.
¿La no comunicación del aumento del canon es un causal de terminación del contrato de arrendamiento?
Según las ocho causas por las cuales se puede terminar un contrato de arrendamiento, no hay ninguna que tenga relación con el aumento del canon. Lo que si hay que tener claro, es que el arrendador no puede aumentar el canon más de lo que establece la ley; es decir lo determinado como IPC del año inmediatamente anterior, y, además, debe comunicar el aumento con un tiempo prudente.
“Dentro de la ley 820 de 2003, que indica que si el arrendador quiere aumentar el canon de arrendamiento debe notificar al arrendatario a través del medio de notificación personal que se especifica en el contrato, no existe un aumento automático del canon con la renovación del contrato de arrendamiento”, explica la abogada.
Además, hay que tener en cuenta que la comunicación se haga dentro de un tiempo prudente, no de un día para otro; lo ideal es hacerlo con una antelación comprensible a la fecha de renovación del contrato. “Si no se notifica el reajuste del canon con la próxima renovación, no quiere decir que el arrendatario puede desistir o terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento, sino que, no existe un aumento como tal del canon para el próximo periodo de renovación, a menos que el arrendador así lo notifique en los meses siguientes a la renovación y con un tiempo razonable”, indica Stephanie.
Causales de terminación del contrato de arrendamiento en Colombia
La más frecuente de terminación es la que se realiza por mutuo acuerdo. También, la que procede con el tiempo mínimo de antelación a la renovación de este. Por lo general son tres meses antes de la fecha de renovación, siempre y cuando se cumpla con los demás requisitos legales como lo es la causal especial y la caución de seis meses, como lo indica el numeral octavo del artículo 22 de la ley 820 de 2003.
“Un incumplimiento a la obligación de pago puede ser la causa más frecuente de terminación del contrato de arrendamiento; el resto de los casos pueden tener situaciones a analizar; por lo anterior, la causa que, en mi experiencia es más frecuente, es por mora de parte del arrendatario”, cuenta Stephanie.
Fuente: Ciencuadras.